春天的列车

栏目:雷火竞猜房产 ┊ 发布时间:2019-03-29 ┊ 人气:

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阳春三月是个好时候,万物生长,一派欣欣向荣。当然,这时候,也容易春潮躁动。譬如,每年的春季,买房人和卖房人都会有一场论战。


今年,也没有例外。


买房人说,你瞧,青岛1月、2月的新房成交量都没有过万,房子不好卖了吧,找不到接盘侠了吧,楼市要凉了吧,什么时候降价?


卖房人报以尴尬地微笑,回想起从前的老置业顾问总爱讲的一个段子:


周迅说:李亚鹏满足了我对男人的所有幻想;刘烨说:我非谢娜不娶;姚晨说:最适合我的人是凌潇肃;文章说:我这辈子最骄傲的事就是我的女人叫马伊琍。


回想这些年,唯一没骗我们的好像只有置业顾问:你放一百个心,房价不会跌,肯定会继续涨的。


终于,还是卖房人赢了。青岛的房价没有跌。如今,新房成交均价已经稳稳涨到1.5万左右。(注1)



放到3年前,位于开拓路东、前湾港路北附近的蜊叉泊小区也都不敢想,这里的新房能卖到1.5万左右。


即便时间又过了一年,青岛房价又涨了一轮,生活在这里的人也依旧觉着距离1.5万还很遥远。


很长一段时间,这个片区没什么爆点,入不了房企的法眼。


一直要等到2016年,才等到改写命运的时刻。青岛新出的规划里,辛安被提升为城市副中心,巨石入水激起千重浪。


这就是行政规划的威力,想要起哪儿哪儿就应声而起。地产吃政策饭,自是闻风而动,一时间,房企挤破头想在辛安拿地。


最初的档口,这里还远不如后来热闹。有块地初登拍卖台,挂出的起始楼面价单平还没有超过1700块。


很多房企来抢过这块地。富力抢到手后,最终又被收回。当时青岛提防地王,富力拿地的溢价率冒了尖。


再后来,来来回回又折腾了两回,这块地才卖出去。每折腾一次,起始楼面价就会涨一次。


到中南出手时,已经是第三次土拍。拿不到地的房企说,中南是最大的赢家。而,土地成本的苦水,谁拿谁知道。


中南是最后的买家,最终成交价单平接近小5000块。差个几千块,就是初始楼面地价的三倍。


土拍市场上的坐地起价,才是真的闷声发大财。这次,溢价率是降了,单价却升的厉害。有地价在这摆着,未来关于区域内房价,在产品未入市前已有定局。


叁 


历史有很多巧合,真有些无巧不成书的味道。


中南拿的这块地,原来是蜊叉泊社区,历史记载最初是由两家外迁大户聚集而成。后来,海尔、海信、澳柯玛在附近建工业园,又吸引了大批外来务工人员。


地块后来定案名为中南·漫悦湾,项目往西是开拓路,对面是澳柯玛工业园,往南是前湾港路,隔条路又是海尔工业园和海信工业园,北面是南辛河,东邻港头李社区。


辛安没成为城市副中心之前,提起辛安板块,无一例外,都知道是西海岸家电产业园、汽车产业园、前湾港等产业群的一大聚集地。


当然,也毫无例外,没有人认为这里适合再建大型居住区。尽管,此前也不乏有本土房企建了些住宅。但,房地产市场,也在这里仍旧被认定是座必死的孤岛。


中南、万科、海信等在片区内拿地后,首先面临的就是来自孤岛的质疑和挑衅。众所众知,区域的认知是需要培养的,可辛安片区怎么看怎么像养不熟的白眼狼。


毫无疑问,这个片区的炒熟将会是一场持久战。


中南·漫悦湾面临的挑战要更为艰巨,因为它所在之地,正是典型的家电产业园聚集区。


这里很久没什么新盘,也没推过什么新地块。就连中南·漫悦湾的地块,当初还是从蜊叉泊社区拆来的。


但,物以稀为贵,不分你片区是热是冷的。当这块地三登拍卖台时,依旧是块香饽饽,溢价率能达到200%多。


站在房企的角度,中南拿这块地的眼光不坏,可以说很有前瞻性:这块地比化工厂旧址那种地干净;这个区域是西海岸的新大陆,会是价值洼地;中高档住宅在区域内还是市场空白,产品发挥空间大。


只不过,说到底,这个地方是需要花时间和心血来养的。


 肆 


房企那一套眼光,很多买房人并不买账,他们更愿意相信:房企都是大忽悠。


以买房人的眼光,比起区域潜力、价值潜力、市场这种大而宽泛的涉及未来的东西,更喜欢讲究当下的烟火气。


譬如, 当广告公司在单页上印着高大上而又眼花缭乱的广告时,买房人更关注的则是小区门口会不会有货运大车经过。


又譬如,是不是学区房,周边小学、中学有哪些,离着医院有多远,有没有大型商超和农贸市场。


广告跟买房人之间的认知,一直有距离。很多广告文案,仍旧需要学习如何好好说话。


更其实,期房与现实配套的统一始终是个伪命题。不论你怎么搭配,都是两难。


价格便宜,地偏配套差。配套齐全,好地角不差,价也是天价。香江路附近配套是醇熟,只是,地块少,旦有供地,房价单价也早飘过2万。


房地产的时代大潮,早已将买房人培养得成了半个专家,早已经不是那个房企说什么就信什么的年代。


所有买房人都明白,在买房这件事上,不过是在寻求个自我救赎的最优解。


 伍 


未来会是什么样子,谁也说不好,或者说,不管哪个项目,发展发展配套,肯定都会比现在好。


很多讲未来发展的项目,都会面临同一个难题,一边是关于未来的美好憧憬,一边是当下配套的并不尽善尽美。


中南·漫悦湾现有交通、学校、医院、商超虽说也能满足基本生活需求,但也没躲开描摹未来的难题。毕竟,未来隧道、地铁规划确实会影响片区。尤其地铁规划一项。


未来,地铁1号线要在2020年底开通。地铁6号线今年才刚刚发声说争取要开建,是争取,并不一定能如期开建。(注2)


与此同时,谁又都知道,地铁一开,黄金万两。问题在于,买房人在多大程度上能认可这种对未来的描摹。


当然,还有个问题,每个项目受限于销售周期,给买房人纠结考虑的时间并不多。


譬如,当你站在2020年,青岛地铁1号线开通之际,觉得买哪个楼盘还算是个不错的选择时,时间上已经晚了,列车早已经开远。


 陆 


前些日子,万科的Bosss说,他们找不到一个和房地产赚钱前景相当的行业。换句话说,房地产大势依旧会向好,这个行业依旧是朝阳产业。


这话,放在房地产行业上,说得很是朝气蓬勃。若放在普通买房人身上,却是会让人十分伤感。


那代表,从房地产的大运行周期来看,房地产销售从前吹得涨价牛未来仍旧会变现。


那代表,普通买房人倘若想要跑赢房地产运行周期,仍旧需要在能上车的时候抓紧上车。


那代表,日后青岛的房价大概率上会比现在还贵,后来的买房人将是此前买房人、房企的韭菜。


至少,按照现行房地产运行周期来看,未来将会如上所述逐一实现。尽管,这个事实非常之令人讨厌。


李嘉诚说,今年是史上第六次买房机会。其实,这话挺废话的。


他大概不知道,房地产运行这些年,很多人缺的并不是不知道该何时上车,缺的是,那一张越来越贵的车票。


薪资背后的购买力涨幅不及车票钱的涨幅大,越来越多的人只能在站台上张望,看着列车一辆辆驶向远方。而,只有想上车且有能力上车的人,才真正有选择何时买票的自主权。


注1:克尔瑞2019年2月数据显示,青岛商品住宅成交均价为15223元/㎡。


注2:《青岛日报》发布,据2019年青岛地铁工程建设暨安全生产工作会议透露,今年力争开建6号线,2020年底开通1号线全线。

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