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刚需户型在先行收割红利

发布时间:2019-03-29 来源:青岛新闻网

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你十三爷此前曾预判,青岛不管是高房价还是大户型的产品设计,是从门槛上压抑了刚需买房的需求。倘若有房企能够在产品上有所调整的话,会有一波红利。


如今有几个盘应验,且比较突出,甚至可以说是逆市飘红。一个是胶州的花样年·碧云湾,一个是西海岸的万科·新都会。


当前市场,尽管一直有人在说回暖回暖,但还真没这么乐观。与此同时呢,个别楼盘的售楼处却又真的是坐满了人。


所以,这种矛盾背后的原因,还是值得叨叨几句的。


先说一下胶州花样年·碧云湾的情况。


上个周末,碧云湾开了29#、30#两栋高层,户型产品有4个,分别是建面约97㎡、112㎡、115㎡、120㎡四个户型。


预售呢是三月初拿的那批,3栋高层总共364套房源。上周末开盘,显然没全开。也就是说,还留了一手。


这应该也算今年营销的一个打法,单次推盘量不会太大,但会小步勤挪,开盘或加推频次上会比较密集些。不像从前,大节点主要就俩:金三银四,再就是金九银十。


前几天,你十三爷去参加城阳青特·花屿城的媒体见面会,他们营销总今年也是这么排兵布阵,最近也是要推1栋高层。剩下基本每个月都有推盘的节奏。


扯远了,再说回花样年·碧云湾的销售情况。就胶州目前的库存量来说,花样年这波去化还是不错的。


今天要再去售楼处问的话,97㎡户型已经基本售罄了,112㎡也快卖完了。以不被看好的胶州市场而言,这个去化速度,应该说,是非常不错的了。


要知道,从去年下半年到现在,房企的日子挺难挨的,如坐针毡。有很多售楼处都是空空如也。


胶州市场要更严峻。这两年市区土地资源稀缺,胶州凭着丰富的土地资源引来不少地产大鳄。进驻房企在这里拿地的体量都不少。关键,大家的地块还基本是邻居。


你像碧云湾旁边,就有荣盛·锦绣外滩,海达如意金岸,樾府,奥林春天,天一仁和悦海大观,三木·家天下等好几个盘,都是直接竞品。除此之外,胶州还有一大波拆迁在路上。


可以想象一下,胶州市场的库存量会有多可观。这也是胶州市场不被看好的原因所在,严重供大于求,对买房人来说选择空间会多,但放房企身上,就是妥妥地销售压力。


片区里这大大小小的盘,这么多,为啥红了的会是花样年·碧云湾?你十三爷出于职业敏感,脑海里一直飘着这个问号。


经过多方了解呢,大概总结了这么几个原因。


1、花样年·碧云湾的走红具有特殊性,必须得先说明,并不代表胶州市场走红,这次开盘的获胜关键在于97㎡户型产品。


片区里的几个盘销售起来,一直有个规律,就是小户型的去化快。这里的小户型,其实就是100平以下的传统刚需户型。


碧云湾上周末开盘之际,区域内的户型基本只剩大户型,没大有90来平的。人无我有,就成了王道。


2、小阳春的开盘时机,市场不乐观的情况下,谁抓住了小阳春谁就能抢一波红利。


不光碧云湾是这个情况,后面要说的西海岸的万科·新都会,也是有个时机的问题。每年小阳春,房企不光是齐齐在炒楼市回暖,也是在抢市场红利。


3、碧云湾营销口上下,这次很拼。


比较巧,碧云湾新任营销口负责人,你十三爷曾打过交道,其人确实是个实干派,甚至可以说是工作狂,据说,从到项目到开盘减了10斤了。


不过,这也只是开头开了个好头,后面依旧不容乐观。胶州市场估计今年一整年压力都不小。


4、大面上线渠道带看,到访量激增。


你十三爷特意问了几个渠道朋友,片区内普遍上线好几家渠道带看,但相互之间有个重点合作客户的权重区分。


碧云湾是几个渠道里合作的重点客户,带看量比较多,这也就决定了潜在客户有了个庞大的基数。


你十三爷的渠道朋友说,光他们自己就给项目带看有200多组,这还没算另外几家的。


渠道的复活,通常是在市场下行的时候表现得尤为突出。从去年下半年以来,渠道就比较活跃。


从短期来看,渠道对房企而言,效果是最直接的,还是肉眼可见的,这也就是为什么渠道能够从冷宫走出重新获宠的原因。当然,渠道有渠道的弊端,后面另说。


再来说说西海岸万科·新都会的情况,在说新都会之前,先说说另外几个售楼处出现满人的盘。


西海岸最近几天,被说市场很火,因为一连几个盘,现场人数都很多。实际上,西海岸市场还真没那么火,几个盘人多都是有原因的。


早先融信跟西海岸发展集团联手打造的融信西发·海月星湾,售楼处出现过不少人,这个功劳主要在于上线渠道带看。带看么,甭管什么人先带来,成交不成交另说。


近些日子,西海岸的各个售楼处都是跟渠道打得比较火热。


另外一个就是上周末,胶南的新盘金地·自在城开了个临时营销中心,外宣说到场3000人。项目在西站附近,但地段还真不是人多的原因。


最关键的是,活动当天,金地搞了个苹果手机抽奖活动,再就是发随手礼,几乎把附近居民都给引来了。


购房者可能觉着这又不是真的成交,没啥好说的。但要是从营销成本讲,你十三爷觉得金地太会算账了。甚至于,可以说是有点鸡贼。


这相当于是,用一部手机把大部分地缘性客户的手机号全拿到手了。


再就是万科·新都会了。这个盘,近期比较火,跟胶州的花样年·碧云湾有几个相似的情况,也有不一样的地方。


1、万科·新都会均价比周边新房、二手房略低,且即将推出刚需98㎡户型。


万科·新都会在近期有加推计划,主推户型有俩,一个是98㎡,一个是118㎡。据你十三爷跟售楼处了解,现在来问98㎡户型的人已经不下百人了。


均价预计在1.6万左右,带3300的精装,户型、楼层会稍微有个上下浮动的差价。这个价位的优势在于,周边目前不管是新房还是二手房,要价1.8万左右。


透过此前花样年·碧云湾的热销户型来看,万科·新都会要推的98㎡户型估计也会成为热门,也会吸引不少刚需客群过来。


2、转嫁销售压力到渠道。


在万科·新都会这个盘上,据你十三爷跟渠道朋友了解,有几栋楼是包销给了渠道,项目自己压力是减小了,但是渠道方压力不小。


眼下的市场并不是个大年的市场,渠道洗客洗一波后,先开盘的会先收割红利,后期等大家都上了渠道,其实跟没上也没差别。


你十三爷预计,至少,接下来万科·新都会要推的这波,因为有98㎡户型在,人气不会差。但后续,不太好说。


整体来说,近期市场反馈,房企在大面积启用渠道,刚需户型比较受市场认可,但房企在刚需户型的配比量上,还是少。


如果后续市场持续不乐观的话,仍旧有倒逼房企调整并加大刚需产品供应量的可能。


另外,渠道重获宠爱的同时,青岛房企在品牌上会有折损。渠道毕竟是短时间走量可以,但从长期来看,并不利于品牌的塑造和提升。


尤其渠道上线过多的话,房企的精力将主要花费在确客和断案上。再就是自家营销团队的利益会受损,渠道一上,周边自然到访大概率会被拦截为带看。


当然,就目前对房企而言,不管是有推刚需产品的楼盘,还是大热的渠道,还会有几个月收割红利的时间。


挨到下半年,情况可能会有变。尤其西海岸,领导层要再次来出席活动,工程方面会停一波。


对购房者来说,不必被带着节奏走,目前市场没有各种宣传中的火热,但刚需户型产品比较走俏确实是真的

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